Kupní smlouva na nemovitost musí být písemná, s jednoznačně označenými stranami, nemovitostí a cenou a s úředně ověřenými podpisy. Vlastnictví ale nepřejde podpisem, nýbrž vkladem do katastru na základě návrhu, který podá jedna ze stran.
Co smlouva obsahuje
- Strany: jméno, adresa a datum narození nebo IČO; u manželů uveďte, zda nemovitost patří do společného jmění.
- Předmět: katastrální území, číslo parcely nebo jednotky, číslo popisné, list vlastnictví, příslušenství a velikost podílu.
- Cena a způsob úhrady, například přes úschovu, a splatnost.
- Prohlášení prodávajícího o stavu a o právních vadách: zástavní právo, věcná břemena, nájem, exekuce.
- Předání: termín, předávací protokol, stavy měřidel, klíče.
- Náklady: kdo platí poplatek za vklad, úschovu a daň z příjmu.
- Souhlas s vkladem a určení, kdo návrh podá a do kdy.
Základní povinnosti stran vymezuje občanský zákoník (§ 2079 a násl.). Podrobné požadavky na listinu pro zápis do katastru stanoví katastrální zákon (č. 256/2013 Sb.) a prováděcí vyhláška.
Forma a ověření podpisů
Smlouva o převodu nemovitosti se uzavírá písemně a pro vklad musí mít podpisy stran úředně ověřené. Podpisy ověřuje notář, kontaktní místo Czech POINT nebo obecní či městský úřad (zákon č. 21/2006 Sb.). Potřebujete platný doklad totožnosti. Podepíšete buď před ověřující osobou, nebo podpis před ní uznáte za svůj.
Patří-li nemovitost do společného jmění manželů, podepisují zpravidla oba. Při prodeji spoluvlastnického podílu mají ostatní spoluvlastníci obvykle předkupní právo (§ 1124 občanského zákoníku), pokud zákon nestanoví výjimku. Víc k tomu najdete u výkupu podílu.
Přechod vlastnictví vkladem
Vlastnictví nemovitosti se nabývá zápisem do katastru (§ 1105 občanského zákoníku). Mezi podpisem a zápisem je tedy prodávající ještě vlastníkem. Zápis se provádí na návrh, viz návrh na vklad do katastru; poplatek podle sazebníku činí aktuálně 2 000 Kč. Právní účinky vkladu vznikají zpětně ke dni, kdy návrh došel katastru. Proto se mezi podpis a zápis vkládá úschova kupní ceny.
Od návrhu smlouvy k zápisu
- 1
Příprava
Smlouvu ať připraví advokát. Obě strany ji dostanou předem, ne až v den podpisu.
- 2
Kontrola
Porovnejte údaje s aktuálním listem vlastnictví a zjistěte, zda neexistuje zástava, exekuce nebo věcné břemeno.
- 3
Podpis
Smlouvu podepíšete a podpisy úředně ověříte.
- 4
Úschova
Kupující složí cenu do úschovy.
- 5
Vklad
Podá se návrh na vklad. Po zápisu se cena vyplatí.
- 6
Předání
Nemovitost předáte podle ujednání, nejlépe s předávacím protokolem.
Vady a odpovědnost prodávajícího
Prodávající odpovídá za to, že nemovitost má vlastnosti, které smlouva uvádí nebo které kupující mohl rozumně očekávat, a že na ní nejsou zatajené právní vady. Co víte o stavu (vlhkost, rekonstrukce, nájemce), uveďte do smlouvy. Zatajená vada může kupujícímu založit právo na slevu nebo odstoupení od smlouvy (§ 2099 a násl. občanského zákoníku).
Text je obecná informace a nenahrazuje právní poradenství. Před podpisem smluv se poraďte s advokátem.
Časté dotazy
Musí smlouvu sepsat advokát?
Zákon to nevyžaduje. Chyba ve smlouvě ale může zablokovat vklad nebo způsobit spor, proto je rozumné nechat ji připravit nebo zkontrolovat advokátem.
Kolik vyhotovení smlouvy potřebuji?
Počet určuje smlouva. Alespoň jedno vyhotovení zůstane katastru, jinak každá strana obvykle dostane své. Přesný počet ověřte u advokáta nebo na katastru.
Lze po podpisu od smlouvy odstoupit?
Obecně jen z důvodů sjednaných ve smlouvě nebo daných zákonem, například při podstatném porušení povinností. Automatické právo rozmyslet si to se nepředpokládá, proto se rozhodněte před podpisem.
Co když se ukáže zástavní právo nebo exekuce?
Mělo by být uvedeno ve smlouvě a řešit se výmazem, například úhradou věřitele z kupní ceny přes úschovu. Katastr může vklad odmítnout, pokud právní stav smlouvě odporuje.
Stačí podpis jednoho z manželů?
Patří-li nemovitost do společného jmění, je zpravidla třeba souhlas obou. Bez něj hrozí spor o platnost a katastr vklad nemusí provést.