Co musíte vědět
Při prodeji pronajatého bytu nebo domu nájem nezaniká. Kupující přebírá práva i povinnosti pronajímatele a nájemník zůstává v bytě za stejných podmínek. Vyklizený byt tak nedostanete automaticky. Nájemníka uveďte hned v poptávce, protože kupující se podle něj rozhoduje a podle toho nastavuje cenu.
Co nájem znamená pro cenu
Kupujícímu se nájemník počítá do ceny dvěma způsoby. Může mu přinášet pravidelný nájem, což se hodí tomu, kdo chce byt dál pronajímat. Druhá strana je, že byt nemůže hned užívat sám. Proto bývá cena nižší než u prázdného bytu a množství zájemců menší.
Pomáhá kompletní smlouva, doložená historie plateb a dobrý vztah s nájemníkem.
Jak postupovat
- 1
Shromážděte nájemní smlouvu a doklady
Potřebujete smlouvu a její dodatky, výši nájemného, předpisy záloh, údaj o kauci a doklady o platbách. Zjistěte, zda je nájem na dobu určitou, nebo neurčitou.
- 2
Zkontrolujte, zda neexistuje předkupní právo
Obecné zákonné předkupní právo nájemníka bytu zpravidla neexistuje. Může ale plynout ze smlouvy, zápisu v katastru, nebo ze zákona třeba u spoluvlastnického podílu. Ověřte si to dřív, než prodej slíbíte.
- 3
Informujte nájemníka
Zákon vám zpravidla neukládá prodej předem oznamovat, ale vyplatí se to. Domluvíte prohlídky, vyhnete se sporům a nájemník bude víc spolupracovat.
- 4
Uveďte nájemníka v poptávce
Výkupce potřebuje znát nájemné, dobu nájmu a platební kázeň nájemníka. Cena se podle toho obvykle upraví, pokud jde o byt s nájemcem.
- 5
Vypořádejte kauci, nájemné a předání
Do kupní smlouvy zapište, kdo a jak předá kauci, jak se rozdělí nájemné za měsíc převodu, a že nový vlastník přebírá nájemní smlouvu. Nájemníkovi pak písemně oznamte změnu pronajímatele a číslo účtu.
Obecná informace, která nenahrazuje právní poradenství. Postup v konkrétním případě vždy ověřte u advokáta, notáře nebo u příslušného soudu či úřadu.
Časté dotazy
Může nový vlastník nájemníka po koupi vyhodit?
Ne jen tak. Nájemní smlouva platí dál a ukončit ji lze dohodou nebo výpovědí ze zákonných důvodů a ve stanovené výpovědní době. Samotná koupě důvodem není.
Musím nabídnout byt nejdřív nájemníkovi?
Obecně ne. Předkupní právo nájemníka zákon u běžného bytu automaticky nedává. Platí ale, pokud je sjednané ve smlouvě nebo zapsané, nebo vyplývá ze zákona, třeba pro spoluvlastníka. Pro jistotu to ověřte u právníka.
Co s kaucí od nájemníka?
Kauci je třeba v kupní smlouvě vypořádat: buď ji předáte novému majiteli, nebo se dohodnete jinak. Nájemník ji žádá při skončení nájmu od toho, kdo je pronajímatelem.
Prodá se byt s nájemníkem hůř?
Okruh kupujících je užší a cena bývá nižší, často je ale zajímavý pro ty, kdo chtějí byt dál pronajímat. Konkrétní číslo vám dá až ověřený výkupce po prohlídce.